חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963

  • 0
  • 17 בדצמבר 2015

כאשר אדם רוכש דירת מגורים, עליו לשלם מס רכישה, ישנה תקרת פטור עד סכום מסוים ומעבר לכך יש מדרגות מס, מדרגות המס מתעדכנות מעת לעת.

רכישת דירת מגורים מקבלן או דירה אשר מטרתה הינה להפוך לעסק, תחוייב במס בשיעור של 5% ולא במס מדורג. בכדי שדירה תיחשב כדירת מגורים אשר יחול עליה מס הרכישה המדורג, היא צריכה לשמש למגורים או להיות מיועדת למגורים תוך זמן סביר ממועד רכישתה.

זכאים לפטור חלקי ממס רכישה, ישלמו מס רכישה מופחת על דירת מגורים, בסך של 0.5%.

יחיד המקבל דירת מגורים במתנה מקרוביו (קרוב הנו: בן זוג, הורים, בנים, נכדים, נינים, בני זוג של צאצא, אח ואחות)  ישלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל, העברת דירת מגורים בין בני זוג במתנה תהא פטורה מתשלום מס רכישה.

מס שבח

מס השבח מוטל על עליית הערך שבין שווי רכישת הנכס לבין מחיר הנכס במכירה.

ניתן להנות בתנאים מסוימים מפטור ממס שבח, וזאת אם עונים על התנאים המנויים בחוק. לדוג'-  אם לא מכרתי דירה בארבע שנים האחרונות. רשימת הפטורים היא ארוכה ויתכן ונעדיף  להשתמש בפטור אחד ולא באחר מתוך תכנון עסקאות עתידיות וניצול הפטורים.כאשר מדווחים על העסקה למס שבח, יש לצרף תחשיב אשר יוכנסו בו מס' נתונים המותרים בניכוי, בהתאם להוראות סע' 39 לחוק מיסוי מקרקעין כמו: שכ"ט עו"ד, הוצאות השבחה, תיווך ועוד. מומלץ מאוד לדווח על העסקה באמצעות עו"ד אשר בקיא בתחום ויכול לביא להפחתת גובה המס אשר תידרשו לשלם.

כחלק מהגדלת ההיצע של דירות מגורים, והקטנת הכדאיות לרכישת דירות להשקעה כתוצאה מהעלייה הרבה  במחירי הדירות עקב המחסור בדירות מגורים, עברה בכנסת בחודש פברואר 2011 הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה) התשע"א 2011, הקובעת שינויים במס שבח ובמדרגות מס רכישה לשנים 2011 – 2012.

להלן פירוט ההוראות העיקריות אשר נקבעו בהוראת השעה, מטרתן הינה הגדלת היצע הדירות, תוך ניסיון להקל על האפשרות לרכישת דירות בקרב זוגות צעירים:

1. בהתאם להוראת השעה, ניתן יהיה לקבל בין שנת  2011 – 2012 פטור ממס שבח במכירת שתי דירות נוספות (מעבר לפטורים הרגילים הקבועים בחוק), במידה וערך כל דירה לא יעלה על 2.2 מליון ₪.

אם שווי הדירה יעלה על 2.2 מליון ₪, מס השבח יוטל על החלק היחסי בלבד, ותינתן אפשרות לקזז הוצאות על החלק היחסי.

במכירת חלק מדירת מגורים – יקראו את סכום התקרה באופן יחסי, בהתאם לחלקו של המוכר בדירת המגורים המזכה.

חריג להוראת השעה הוא שלא יינתן פטור ממס שבח לדירת מגורים שהתקבלה ללא תמורה בין התאריכים 1.11.10 – 31.12.12 או שהמכירה הינה ל"קרוב", כהגדרתו בחוק – בן זוג; הורה, הורי-הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה; אח או אחות ובני זוגם.

2. מתן פטור ממס שבח לדירה שתמורתה הושפעה מזכויות בניה נוספות – הפטור ינתן בכפוף להוראת סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין, אך לא יעלה על תקרת הפטור על-פי הוראת השעה, גובה תקרת הפטור הוא 1,777,600 ₪.

3. הפחתה בשיעור מס שבח במכירת קרקעות לבנייה למגורים – בהוראת השעה נקבע כי בתקופה שבין ה-15.11.2010 – 31.12.2011, מוכר קרקע (יחיד או חברה משפחתית) המיועדת לבנייה למגורים, והקרקע נרכשה בתקופה  שבין ה-1.4.1961 – 6.11.2001, יחוייב במס שבח בשיעור שלא יעלה על 20%.

*  התנאים הנוספים שיחולו, לצורך מכירת הקרקע לבנייה בשיעור מופחת של 20% הינם:

*  מכירת קרקע שחלה עליה תכנית מאושרת לבניית 8 יחידות דיור לפחות;

*  לא יאוחר מתום 36 חודשים מיום המכירה, הסתיימה בנייתן של 80% לפחות מהדירות המיועדות     לשמש למגורים המותרות לבנייה לפי תכנית הבנייה החלה על הקרקע במועד סיום הבנייה או של 8 דירות המיועדות לשמש למגורים, לפי הגבוה מביניהם.            .

* המכירה לא נעשתה כמכירה ללא תמורה או בין קרובים, או מכירה שחל לגביה פטור ממס (מלא או חלקי) או על מכירה שהיא שינוי יעוד למלאי עסקי.

* אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי ויש להתייעץ עם עורך דין בטרם התקשרות בעסקה.