All posts by admin@stgweb.com

רישום בית משותף

By | מאמרים | No Comments

ישנם שלושה סוגי בתים משותפים אשר יכולים להירשם בפנקס הבית המשותפים:

1. בית שיש בו שתי דירות או יותר ואפשר לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת.

2. שני בתים או יותר שבכל אחד מהם יש דירה אחת לפחות, והם הוקמו על חלקות שאינן ניתנות לחלוקה כך שכל בית יעמוד בנפרד.

3. שני בתים או יותר אשר יש להם מתקנים משותפים. בית שיש בו שתי דירות או יותר וא כי לצורך רישום בית משותף, יש להגיש למפקח על רישום בתים משותפים את המסמכים והטפסים הבאים:  1. טופס בקשה אשר יוגש בשני עותקים. 2. נסח עדכני. 3. תשריט הבית המשותף אשר יוגש בשני עותקים.

4. הודעה על מינוי נציגות ראשונה אשר תוגש בשני עותקים.

5. תקנון אשר יוגש בארבעה עותקים במידים ויחול על הבית תקנון מוסכם. אם לא יוגש תקנון, יחול התקנון המצוי על היחסים שבין בעלי הדירות.

6. צו רישום אשר יוגש בארבעה עותקים. כל עוד לא הבית לא נרשם כבית משותף לא יהיה ניתן להעביר בעלות בדירה הספיציפית אלא רק חלק בלתי מסוים בחלקה או להחכיר את החלקה. הקונה ירכוש רק את הזכות להירשם כבעלים בעתיד של הדירה, לאחר שירשם בית משותף, הזכות הינה זכות אובליגטורית- חוזית בלבד ולא קניינית. תיקון או ביטול צו רישום של בית משותף המפקח על רישום בתים משותפים רשאי לתקן את צו הרישום, אם נוכח כי נעשה שינוי במצב הנכס, קרי: תוספת בנייה, הריסה ושינויים אחרים ובלבד שנתן לכל בעל דירה או בעל זכות בדירה הזדמנות לטעון טענותיו. כמו כן, רשאי המפקח לצוות על ביטול רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, אם ביקשו זאת כל בעלי הדירות או אם נוכח כי הבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס הבתים המשותפים, גם במקרה דנן על המפקח לתת לכל בעל דירה או לבעל זכות בדירה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו. מושע כל נכס אשר נמצא בבעלות של יותר מאדם אחד מוגדר כמושע, הדבר אינו מהווה בעיה אלא כאשר נוצרת מחלוקת בין בעלי הנכס. לכל שותף בנכס אין חלק מסוים בהם, אלא כל הבעלים הינם בעלים משותפים של כל החלקה. מגבלת השותפות מונעת מכל שותף לעשות בקרקע ככל העולה על רוחו למעט מכירת חלקו. נכס אשר רשום כמושע מצבו טוב יותר מנכס אשר אינו רשום וטוב עוד יותר מנכס שלא ניתן לרשום אותו כלל בטאבו.

* אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי ויש להתייעץ עם עורך דין בטרם התקשרות בעסקה.

חוק התכנון והבנייה בישראל, התשכ"ה-1965

By | מאמרים | No Comments

חוק התכנון והבנייה עוסק במהותו בהיתרי הבנייה על קרקעות ישראל, בחריגה מהיתרים אלה ובעונשין. החוק אמנם דן בסוגיות נוספות כגון התווית דרכים, שמירה על עתיקות ועוד – אך מהותו העיקרית היא כאמור בתחום היתר הבנייה. נקודת המוצא הבסיסית העומדת בלבו של החוק, מבוססת על ההחלטה כי כל בנייה בישראל חייבת בהיתר. כדי לדוש במרכיבי החוק השונים יש להכיר תחילה את ועדות התכנון והבנייה. ועדות אלו קיימות בשלוש ערכאות: ארצית, מחוזית ומקומית. תפקידן של הועדות הוא תכנון הבנייה בקרקעות שבשליטתה, על-ידי התאמתה לתוכניות המיתאר הארצית, המחוזית והמקומית אליהן היא מחויבת. החוק מפרט את חלוקת הסמכויות שבין הערכאות, הן בקביעת תוכניות המתאר, הן בתכנון הבנייה והן בתהליכי ערר. תוכניות המתאר (בניין ערים) קובעות את תצורת המחוזות והיישובים – ושמירה על נאמנות לתוכניות אלו היא זו שתאפשר מתן היתר בנייה – או לחילופין תשלול אותו. היתר בנייה בישראל יינתן לפיכך אך ורק ע"י אחת משלוש הערכאות הנ"ל. היתר הבנייה חייב להינתן הן עבור בנייה, הרחבת מבנה או התקנת תוספות למבנה (כגון גדר, חניה, מחסן חיצוני וכו') והן עבור הריסת מבנה. במסגרת ההיתר יוגדרו במדויק ההרשאות שניתנו לבעל הקרקע, וחריגה מהן מהווה עבירה פלילית שעלולה להביא לכדי הוצאת צו משפטי או מנהלי להפסקת/הריסת הבנייה, ואף למשפט שהנאשם בו – במידה ויורשע – צפוי לקבל החל מקנס וכלה במאסר עד שנה.  עבירות פליליות נוספות הן שימוש בקרקעות לאחר שפג תוקפה של התקופה המאושרת, שימוש בקרקעות חלקאיות שלא בהתאם להוראות הועדה, וכמובן בנייה ללא היתר כלל. גם עבור עבירות אלו צפוי המורשע בבית המשפט לתקופות מאסר של עד שנתיים או לקנסות – שגובהם יעלה במידה וביצוע העבירה יימשך לאחר הוראת הועדה המקומית להפסיק או להרוס את המבנה הבלת-חוקי. אזרח אשר בונה ללא היתר או שחורג מההיתר שקיבל, עלול למצוא עצמו מול צו המחייב הפסקה או הריסה של המבנה. צוי הפסקת בנייה יכולים להתקבל מטעמם של גורמים שונים: צו מנהלי מטעם העירייה, משטרת ישראל או הועדה המקומית או המחוזית לתכנון ובנייה, וצו משפטי מטעם בית המשפט. צו הריסה מנהלי יכול להתקבל מטעמו של יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובנייה. בהינתן צו מסוג זה, רשאי מקבל הצו לעתור לבית המשפט בבקשה לבטלו. התנגדויות להיתר בנייה שניתן יכולות לעלות לערכאה משפטית מטעם גורמים שונים, ובלבד שיש להם זיקה תכנונית לקרקע, למבנה או לפרט תכנוני הקיים במסגרת ההיתר. על הגורם המתנגד להגיש התנגדותו תוך 60 יום ממועד הפקדת התכנית, ובמצב זה ביצוע ההיתר מוקפא עד להחלטת הערכאה, על-מנת למנוע פגיעה פוטנציאלית במביעי ההתנגדות, שכן בית המשפט מבקש לשמור על זכות הטיעון של האזרח בפני הרשויות עוד בטרם ייפגע ע"י התוכנית.

* אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי ויש להתייעץ עם עורך דין בטרם התקשרות בעסקה.

דיני חברות

By | מאמרים | No Comments

הקמת חברה בע"מ

מי רשאי לייסד חברה?
לפי סע' 2 לחוק החברות התשנ"ט- 1999- "כל אדם רשאי לייסד חברה ובלבד שמטרה ממטרות החברה אינה נוגדת את החוק, אינה בלתי מוסרית או אינה נוגדת את תקנת הציבור". חברה הינה אישיות משפטית נפרדת, לפיכך ניתן להטיל עליה אחריות כפי שמטילים על אדם רגיל.

קרא עוד