All posts by admin@stgweb.com

הליך פשיטת רגל

By | מאמרים | No Comments

הליך פשיטת רגל יכול להיות הליך ארוך ולא נעים ולכן חשוב כי עו"ד ילווה את ההליך. פשיטת הרגל תיעשה כאשר לאדם אין סיכוי סביר לפרוע את חובותיו, מטרת הליך פשיטת הרגל הוא ריכוז כל נכסי החייב וחלוקתם בין נושיו. בהליך פשיטת הרגל ימונה נאמן אשר תפקידו לנהל ולמכור את נכסיו של החייב ולטפל בתביעות אשר מוגשות ע"י הנושים. נגד אדם יחיד נפתח בהליך פשיטת רגל בעוד שנגד חברה נפתח בהליך פירוק. בכדי שניתן יהיה לבצע הליך פשיטת רגל כנגד החייב, על החייב לבצע "מעשה פשיטת רגל",  מעשה פשיטת הרגל מוגדר עפ"י רשימה המנויה בחוק. ניתן להגיש כנגד החייב צו כינוס פשיטת רגל. על החייב למלא טופס בקשת חייב למתן כינוס והכרזתו כפושט רגל, למלא מסמכים עם פירוט חובותיו ונכסיו וכן למלא כתב ויתור סודיות. כל אלה יוחתמו ע"י עו"ד ויוגשו בארבעה העתקים. יש לשלם שובר תשלום לשם פתיחת תיק, עם השלמת כל המסמכים הרלוונטיים לשם הליך פשיטת הרגל, החייב יוכל לקבל אישור לבימ"ש לשם פתיחת תיק פשיטת רגל. בכדי לפתוח תיק בהוצאה לפועל כנגד חייב, יש להציג פסק דין (שלא מומש) מבימ"ש, שיק שחולל, שטר חוב או שיעבוד שלא כובדו. בהוצל"פ מרבית תיקים רבים מאוד נפתחים בשל אי תשלום חובות לעירייה, למשל – אי תשלום ארנונה. מטרתו של חוק ההוצל"פ הינה כפולה, מחד מטרתו להגן על הזוכה ומאידך, מטרתו להגן על החייב. חייב אשר אינו פורע את חובו מסתכן בעיקול מטלטליו, עם זאת דברים כמו מיטה, מכשירים המשמשים אדם נכה וכדומה לא יעוקלו.

נעמוד על ההבדלים בין הוצאה לפועל לבין הליך פשיטת רגל:  הוצאה לפועל הליך פשיטת רגל יוזם ההליך הזוכה בתיק חייב או נושה הכספים המעוקלים יחולקו בין- הזוכה בתיק כל הנושים עפ"י סדר עדיפותם ככתוב בחוק הרשות בפניה יתנהל התיק הוצאה לפועל בית משפט מחוזי הליכי עיקול בביתו של החייב כן  בד"כ לא הליכי מאסר ניתן לאסור אך באופן מוגבל מאוד וזאת אם החייב מסרב לשלם ניתן לאסור אך באופן מוגבל מאוד וזאת אם החייב מסרב לשלם עיכוב מתן יציאה מהארץ רק אם יבקש זאת הזוכה באופן אוט' יש צו עיכוב יציאה מהארץ

* אין באמור לעיל להוות תחליף לייעוץ משפטי ויש להתייעץ עם עורך דין בטרם התקשרות בעסקה.

זכויות נשים בהריון

By | מאמרים | No Comments

במקום עבודתן מערכת המשפט והחקיקה בישראל מקנה הגנה לנשים עובדות בהריון, תכליתם העיקרית הינה מניעת גריעת זכויותיה של העובדת והזכויות אשר צברה טרם הריונה, איום בפיטורין עקב הריונה ושמירת זכאותה כחוק, לשוב למקום עבודתה לאחר סיום חופשת הלידה. עובדת צריכה להודיע למעביד על הריונה עד לחודש החמישי להריונה, מרגע הודעתה אסור למעסיק להעבידה בשעות נוספות, שעות המנוחה החודשית ושעות לילה, אלא אם נתנה הסכמתה בכתב. החוק מחייב את המעביד כי באם מתברר שהעובדת בהריון, על המעביד לשאת בהיעדרויותיה, הצורך במציאת עובד חלופי במהלך חופשת לידה וכיוצא בזה. עם זאת, קובע בית הדין כי אם מדובר על עבודה אשר האישה לא תוכל לבצעה מחמת הריונה, עליה להודיע למעביד על הריונה במהלך ראיון קבלתה לעבודה. עובדת אשר צריכה ליהיות בשמירת הריון, זכאותה לגמלה לשמירת הריון קמה לאחר תקופה של 30 ימי היעדרות, שבה היא נאלצת להפסיק את עבודתה בזמן ההריון עקב סיכון רפואי הנובע מהריונה  ואשר עלול להיגרם לה או לעובר. היעדרות כזו מזכה בגמלה לשמירת הריון מן המוסד לביטוח לאומי, מטרת הגמלה הינה פיצוי העובדת על אובדן שכרה במהלך תקופת שמירת הריון. עובדת רשאית להיעדר מעבודתה עקב בדיקות הריון וזאת בכפוף להצגת אישור רפואי, היעדרותה לא תפגע בשכרה ואף לא תקוזז מימי מחלתה הצבורים. על עובדת בהריון המועסקת פחות מחצי שנה במקום עבודתה, יחול איסור פיטורים מכוח חוק שיוויון הזדמנויות בעבודה, חוק זה מעניק הגנה מצוצמת יותר לאישה מאשר חוק עבודת נשים. על המעסיק חל איסור לפטר עובדת אשר חזרה מחופשת לידה במשך 60 ימים מיום חזרתה לעבודה, הדרך היחידה לפיה יכול עוד המעביד עוד קודם לכן לפטר את העובדת היא ע"י קבלת היתר ממשרד התמ"ת. על שר העבודה לקיים שימוע ולתת לעובדת הזדמנות להשמיע את טענותיה ולהתייצב לדיון אשר יתקיים במשרד התמ"ת. לא ינתן היתר לפיטורי עובדת בהריון כאשר ימצא קשר בין הפיטורין לבין ההריון. עובדת זכאית לצאת לחופשת לידה בתשלום  לתקופה של 14 שבועות ובאפשרותה להאריך את התקופה ל- 12 שבועות. הארכת חופשת הלידה מעבר ל- 14 שבועות, לא תזכה את העובדת בתשלום בגין החופשה. עפ"י התיקון לחוק עבודת נשים (תיקון מס' 49)- התשע"ב- 2012, ליולדת אשר ילדה אושפז תהא זכאות להארכת חופשת הלידה בתשלום. לפיכך, אם שתינוקה אושפז למשך  חמישה שבועות למשל, תהא זכאית להארכה של חמישה שבועות ובתשלום. זכויות הבעל בהריון בן זוג עובד אשר אשתו ילדה, זכאי אף הוא לצאת לחופשת לידה חלקית החל מהשבוע השביעי ללידה ובתנאי שבת זוגתו ויתרה על חופשת לידתה וחזרה לעבודתה, בן הזוג גם זכאי לקבל חופשת מחלה של שבעה ימים בשל הלידה ועל חשבון ימי המחלה הצבורים שלו.

זכויות עובד

By | מאמרים | No Comments

לעובד קיימות מס' זכויות, חשוב כי עובד יהיה מודע לזכויותיו, נעמוד על מס' זכויות הקיימות לעובד.

זכויות עובד בגין ימי חופשה:

סעיף 31 לחוק חופשה שנתית, התשי"א-1951, קובע כי תקופת ההתיישנות לתביעה בגין אי תשלום ימי חופשה היא שלוש שנים.  סעיף 6 לחוק חופשה שנתית קובע, כי החופשה תינתן בחודש האחרון של שנת העבודה שבעדה היא ניתנת, או  בשנת העבודה שלאחריה, לא ניתן לצבור חופשה שנתית, אך עובד רשאי, בהסכמת מעבידו, לקחת 7 ימי חופשה לפחות ולצרף את היתרה לחופשה שתינתן בשתי שנות עבודתו הבאות.

בע"ע 547/06 משה כהן נ' ויליאם אנויה, נפסק כי: "בעת סיום יחסי עובד מעביד, עומדים לזכות העובד, לכל היותר, ימי חופשה שהיה זכאי לקבל בשלוש השנים המלאות האחרונות להעסקתו, בצירוף הימים שנצברו לזכותו בשנת העבודה השוטפת".  זכויות עובד בגין מחלה עפ"י חוק דמי מחלה, התשל"ו- 1976, עובד רשאי להיעדר מעבודתו עקב מחלתו, מחלת בן   זוגו או ילדו. בגין יום המחלה הראשון עובד אינו זכאי לתשלום, אף על פי שיש מקומות עבודה אשר כן משלמים ימי מחלה בגין היום הראשון והשיקול נתון למעסיק. בגין יום המחלה השני והשלישי יקבל העובד כמחצית מדמי המחלה ובגין היום הרביעי יקבל תשלום מלא. עפ"י סע' 4 לחוק, זכאות העובד לדמי מחלה היא יום וחצי לכל יום עבודה. מעביד אינו יכול לפטר עובד בזמן היעדרותו ממקום העבודה עקב מחלתו, אך ישנם 2 חריגים לכלל:  1. המעביד נתן לעובד הודעה מוקדמת טרם היעדרותו עקב מחלתו. 2. מקום העבודה נסגר. חוק דמי מחלה (היעדרות בשל מחלת ילד), התשנ"ד –1993 עובד רשאי לנצל עד 8 ימי מחלה בשנה עקב מחלת ילדו, על חשבון זכאותו הצבורה לדמי מחלה ובל ובלבד שגיל הילד לא עולה על 16 שנים. במקרה שמדובר בהורה יחיד יהיה זכאי לצבור עד 16 ימים בשנה. חוק דמי מחלה (היעדרות בשל מחלת בן זוג), התשנ"ד –1993 עובד ראשי לזקוף עד 6 ימי היעדרות בשנה בשל  מחלה של בן או בת זוגתו אך לשם ניצול זכאותו יש לצרף אישור מהרופא המטפל, כי בן הזוג תלוי בו באופן יומיומי לביצוע פעולות כמו לבוש, רחצה.

חוק דמי מחלה (היעדרות בשל מחלת הורה), התשנ"ד –1993 גם במקרה זה, עובד ראשי לזקוף עד 6 ימי היעדרות בשנה בשל  מחלה הורה שלו או של בן או בת זוגתו ובלבד שגיל ההורה הנו מגיל 65 ומעלה. אי תשלום דמי המחלה במועד יהווה הלנת שכר. פנסיית חובה לעובד ביום 19.07.2007 נחתם הסכם קיבוצי כללי לביטוח פנסיוני. שר התמ"ת הוציא צו הרחבה לפיו כל עובד במשק זכאי לביטוח פנסיוני, לפיכך על כל מעסיק חלה החובה לבטח את עובדיו בביטוח פנסיוני.  החל מ- 01.01.2008 תקף הצו לגבי כל עובד במשק. אחוזי ההפרשות משתנים משנה לשנה אך המעסיק מחוייב להפריש לעובד לקרן הפנסיה פיצויים ותגמולים, גם מן העובד מנוכה אחוז מסוים מהשכר לצורך הפנסיה. עובד אשר יש לו קרן פנסיה פעילה המעסיק חייב להפריש לו באופן רטרואקטיבי ולאחר 3 חודשי עבודה, דהיינו- מיום עבודתו הראשון, בעוד שלעובד אשר אין קרן פנסיה המעסיק מחוייב להפריש לו לאחר חצי שנת עבודה. נכון לשנת 2012 אחוז ההפרשות הוא כדלקמן: 4.16% הפרשות העובד, 4.16% הפרשות המעביד ו- 4.18% הפרשות המעביד לפיצויים. ישנם מעסיקים שמפרישים אחוז גבוה מכך אך לא ניתן להפריש סכום הנמוך  מאחוזים אלה.

 

הקמת חברה

By | מאמרים | No Comments

2 סוגי החברות השכיחות הינן חברה פרטית וחברה ציבורית. חברה פרטית הינה אדם או קבוצת אנשים אשר התאגדו לחברה, ואילו חברה ציבורית הינה חברה אשר נסחרת בבורסה. לחברה יכול שיהיה בעל מניה אחד. לצורך הקמת חברה ורישום חברה, יש להצטייד במספר מסמכים ולהגישם לרשם החברות, להלן המסמכים: 1. יש למלא טופס בקשה לרישום חברה. 2. תקנון חברה, על התקנון ליהיות חתום ע"י עו"ד. 3. הצהרת דירקטורים ראשונים. 4. הצהרה חתומה ע"י כל אחד  מבעלי מניות. 5. תשלום אגרה לרשם החברות.

עם רישום חברה, תקבל החברה מספר רישום (ח"פ) לפי סע' 38 לחוק החברות, המספר יצויין בתעודת ההתאגדות של החברה. בעלי המניות בחברה, אינם הבעלים של נכסי החברה אלא החברה עצמה. חברה לא תירשם בשם הרשום כדין או בשם העלול להטעות, שם שהרשם סבור כי מהווה תרמית או הטעיה ושם הנוגד את תקנת הציבור. הפסקת פעילותה של החברה תיעשה ע"י הליך משפטי, ההליך הינו פירוק החברה וחיסולה. עם פירוק החברה, ימונה  לה כונס נכסים אשר יחלק את התמורה בין הנושים. ישנן חברות אשר מתפרקות מרצון, לרוב אלו חברות אשר אינן פעילות או שפעילותן העסקית נפסקה. פירוק חברה הנו תהליך ארוך ויש להיעשותו באמצעות עורך דין. לחברות יחיד בהן בעל המניות היחיד הנו גם דירקטור החברה יש הליך פירוק מקוצר. התנאי לפירוק החברה בהליך מקוצר הנו שהחברה תעמוד בכל התחייבויותיה הכספיות עד שנה מיום הפירוק. * אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי ויש להתייעץ עם עורך דין בטרם התקשרות בעסקה.

*אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי ויש להתייעץ עם עורך דין בטרם התקשרות בעסקה.

הקמת חברה בע"מ

By | מאמרים | No Comments

מי רשאי לייסד חברה?

לפי סע' 2 לחוק החברות התשנ"ט- 1999- "כל אדם רשאי לייסד חברה ובלבד שמטרה ממטרות החברה אינה נוגדת את החוק, אינה בלתי מוסרית או אינה נוגדת את תקנת הציבור". חברה הינה אישיות משפטית נפרדת, לפיכך ניתן להטיל עליה אחריות כפי שמטילים על  אדם רגיל. הרווחים אשר מצטברים הינם של החברה ולא של בעליה או של בעלי המניות, לכן לא ניתן למשוך את הכספים בחברה לשימוש פרטי אלא בדרכים הבאות: – משיכת דיבידנד-  הדיבידנד הנו מתן תשלום חלק מהרווחים לבעלי המניות, החברה תשלם מס חברות (המס הנו בשיעור של 25%) על הרווחים ובעלי החברות יקבלו את הדיבידנד בניכוי מס. – משיכת הלוואה- במקום למשוך דיבידנד מהחברה, ניתן לקחת הלוואה מהחברה לבעלים. – משיכת משכורת- כל אחד מבעלי החברה יכול לקבל משכורת מהחברה. חברה בעירבון מוגבל: חברה בע"מ הינה חברה בה בעלי המניות לא מחוייבים לשלם לנושי החברה סכום אשר עולה על גובה ערך המניות, עליו חתמו כאשר קיבלו את אותן מניות. אנשי עסקים ובנקים מודעים למגבלה זו ולכן הם נוהגים להחתים על ערבות אישית את את בעלי המניות בחברה וכן את בעליה. על פי חוק החברות, אחריות בעלי המניות לעניין חובות החברה יכול שתהיה לא מוגבלת אך יש לציין זאת בתקנון החברה. גם הגבלת בעלי המניות יצויין בתקנון. כאשר חברה בע"מ נסגרת, יש לפרק את החברה עפ"י דרכי הפירוק הקבועות בחוק החברות. בימינו אנו חברות רבות נסגרות, ישנן מספר סיבות בגללן חברות נסגרות, פירוק חברה יכול שיעשה ע"י בימ"ש, מרצון, או בפיקוח בית המשפט. הרמת מסך: תכליתה של הרמת מסך הינה מניעת שימוש לרעה באישיות המשפטית הנפרדת של החברה. עפ"י סע' 6 לחוק החברות, הרמת מסך מאפשרת לביהמ"ש לייחס חוב של חברה לבעל מניה, אם מצא כי בנסיבות העניין צודק לעשות כן, כאשר נעשה שימוש באישיות המשפטית הנפרדת, באופן  שהחברה באה להונות אדם או לקפח נושה של החברה, וכאשר נמנע בעצם מלברר פרטים לגבי החברה ויכולתה לעמוד בהתחייבויותיה. הרמת מסך תיעשה כאופציה אחרונה.

* אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי ויש להתייעץ עם עורך דין בטרם התקשרות בעסקה.

היטל השבחה

By | מאמרים | No Comments

היטל השבחה קבוע בסעיף 196 א' לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה- 1965 (להלן "החוק"). החוק מתיר לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לגבות היטל השבחה בשיעור בתנאים ובדרכים אשר נקבעו בתוספת השלישית לחוק. מנגד זכאי בעל המקרקעין אשר נכסו נפגע כתוצאה מההשבחה לפיצוי. היטל השבחה יש לשלם כתוצאה מהרחבה או השבחה של נכס. בעל הנכס יחוייב לשלם היטל השבחה כאשר ערך המקרקעין אשר בבעלותו עלה, כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר, עליית שווי המקרקעין כתוצאה מאישור הקלה או כתוצאה משימוש חורג. שמאי מקרקעין אשר מוסמך מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוא אשר יקבע את שווי הנכס. ההשבחה הינה ההפרש בין שוויו הקודם של הנכס לבין שוויו החדש, ההפרש נקרא "השבחה גולמית". לבעלי המקרקעין קמה הזכות להגיש שומה נגדית לשומה אשר הגיש השמאי. במידה והשמאים לא יגיעו להסכמה, ניתן למנות בהסכמת הצדדים שמאי אשר יכריע ויקבע את גובה ההיטל, זוהי דרך אחת לפיה ניתן להפחית את גובה היטל ההשבחה. דרך נוספת להפחתה היא הוצאות לצורך השבחה, אי ניצול התוכנית. רשימת הפטורים מנויה בחוק. במידה ורוצים לערור על החלטתו ניתן לפנות לבימ"ש השלום באותו מחוז בו נמצא הנכס. התוכנית הינה תוכנית מיתאר מקומית ולא תוכנית מיתאר מחוזית או ארצית. כלומר, היטל ההשבחה לא יוטל בגין שווי עליית המקרקעין בשל תוכנית מיתאר מחוזית או ארצית. עם זאת, חל חיוב גם בעקבות השבחה עקב מתן הקלה או מתן שימוש חורג שמקורם בתוכנית מיתאר מחוזית או ארצית. שווי היטל ההשבחה יקבע לפי חלוקת ההשבחה הגולמית לחצי. חוק התכנון והבנייה קובע כי מחצית מההשבחה הגולמית היא סכום ההשבחה שעל בעל נכס לשלם למדינה. במידה ושילם קונה היטל השבחה הרי שהמוכר יהיה חייב לשלם בגינו מס שבח. כאשר קונה מתחייב בהסכם המכר לשלם את היטל ההשבחה במקום הקונה, סכום ההיטל יתווסף לסכום העסקה לשם חישוב מס הרכישה ומס השבח.

* אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי ויש להתייעץ עם עורך דין בטרם התקשרות בעסקה.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963

By | מאמרים | No Comments

כאשר אדם רוכש דירת מגורים, עליו לשלם מס רכישה, ישנה תקרת פטור עד סכום מסוים ומעבר לכך יש מדרגות מס, מדרגות המס מתעדכנות מעת לעת.

רכישת דירת מגורים מקבלן או דירה אשר מטרתה הינה להפוך לעסק, תחוייב במס בשיעור של 5% ולא במס מדורג. בכדי שדירה תיחשב כדירת מגורים אשר יחול עליה מס הרכישה המדורג, היא צריכה לשמש למגורים או להיות מיועדת למגורים תוך זמן סביר ממועד רכישתה.

זכאים לפטור חלקי ממס רכישה, ישלמו מס רכישה מופחת על דירת מגורים, בסך של 0.5%.

יחיד המקבל דירת מגורים במתנה מקרוביו (קרוב הנו: בן זוג, הורים, בנים, נכדים, נינים, בני זוג של צאצא, אח ואחות)  ישלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל, העברת דירת מגורים בין בני זוג במתנה תהא פטורה מתשלום מס רכישה.

מס שבח

מס השבח מוטל על עליית הערך שבין שווי רכישת הנכס לבין מחיר הנכס במכירה.

ניתן להנות בתנאים מסוימים מפטור ממס שבח, וזאת אם עונים על התנאים המנויים בחוק. לדוג'-  אם לא מכרתי דירה בארבע שנים האחרונות. רשימת הפטורים היא ארוכה ויתכן ונעדיף  להשתמש בפטור אחד ולא באחר מתוך תכנון עסקאות עתידיות וניצול הפטורים.כאשר מדווחים על העסקה למס שבח, יש לצרף תחשיב אשר יוכנסו בו מס' נתונים המותרים בניכוי, בהתאם להוראות סע' 39 לחוק מיסוי מקרקעין כמו: שכ"ט עו"ד, הוצאות השבחה, תיווך ועוד. מומלץ מאוד לדווח על העסקה באמצעות עו"ד אשר בקיא בתחום ויכול לביא להפחתת גובה המס אשר תידרשו לשלם.

כחלק מהגדלת ההיצע של דירות מגורים, והקטנת הכדאיות לרכישת דירות להשקעה כתוצאה מהעלייה הרבה  במחירי הדירות עקב המחסור בדירות מגורים, עברה בכנסת בחודש פברואר 2011 הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה) התשע"א 2011, הקובעת שינויים במס שבח ובמדרגות מס רכישה לשנים 2011 – 2012.

להלן פירוט ההוראות העיקריות אשר נקבעו בהוראת השעה, מטרתן הינה הגדלת היצע הדירות, תוך ניסיון להקל על האפשרות לרכישת דירות בקרב זוגות צעירים:

1. בהתאם להוראת השעה, ניתן יהיה לקבל בין שנת  2011 – 2012 פטור ממס שבח במכירת שתי דירות נוספות (מעבר לפטורים הרגילים הקבועים בחוק), במידה וערך כל דירה לא יעלה על 2.2 מליון ₪.

אם שווי הדירה יעלה על 2.2 מליון ₪, מס השבח יוטל על החלק היחסי בלבד, ותינתן אפשרות לקזז הוצאות על החלק היחסי.

במכירת חלק מדירת מגורים – יקראו את סכום התקרה באופן יחסי, בהתאם לחלקו של המוכר בדירת המגורים המזכה.

חריג להוראת השעה הוא שלא יינתן פטור ממס שבח לדירת מגורים שהתקבלה ללא תמורה בין התאריכים 1.11.10 – 31.12.12 או שהמכירה הינה ל"קרוב", כהגדרתו בחוק – בן זוג; הורה, הורי-הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה; אח או אחות ובני זוגם.

2. מתן פטור ממס שבח לדירה שתמורתה הושפעה מזכויות בניה נוספות – הפטור ינתן בכפוף להוראת סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין, אך לא יעלה על תקרת הפטור על-פי הוראת השעה, גובה תקרת הפטור הוא 1,777,600 ₪.

3. הפחתה בשיעור מס שבח במכירת קרקעות לבנייה למגורים – בהוראת השעה נקבע כי בתקופה שבין ה-15.11.2010 – 31.12.2011, מוכר קרקע (יחיד או חברה משפחתית) המיועדת לבנייה למגורים, והקרקע נרכשה בתקופה  שבין ה-1.4.1961 – 6.11.2001, יחוייב במס שבח בשיעור שלא יעלה על 20%.

*  התנאים הנוספים שיחולו, לצורך מכירת הקרקע לבנייה בשיעור מופחת של 20% הינם:

*  מכירת קרקע שחלה עליה תכנית מאושרת לבניית 8 יחידות דיור לפחות;

*  לא יאוחר מתום 36 חודשים מיום המכירה, הסתיימה בנייתן של 80% לפחות מהדירות המיועדות     לשמש למגורים המותרות לבנייה לפי תכנית הבנייה החלה על הקרקע במועד סיום הבנייה או של 8 דירות המיועדות לשמש למגורים, לפי הגבוה מביניהם.            .

* המכירה לא נעשתה כמכירה ללא תמורה או בין קרובים, או מכירה שחל לגביה פטור ממס (מלא או חלקי) או על מכירה שהיא שינוי יעוד למלאי עסקי.

* אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי ויש להתייעץ עם עורך דין בטרם התקשרות בעסקה.

צוואות וירושות

By | מאמרים | No Comments

לאור חוק הירושה, אדם אשר לא מכין צוואה, או כאשר צוואתו נפסלת או כאשר אינה מקבלת צו קיום צוואה, תתחלק ירושתו עפ"י חוק הירושה, התשכ"ה- 1965 (להלן:"החוק"), יורשים עפ"י דין הם: 1. מי שהיה במות המוריש בן זוגו. 2. ילדי המוריש וצאצאיהם, הוריו וצאצאיהם והוריו הוריו של המוריש. אם הניח אחריו המוריש ילדים, נכדים או הורים הם ירשו חצי מהעיזבון אשר יתחלק בינהם ואילו את החצי השני יירש בן זוגו של המוריש. ילדי המוריש קודמים להוריו, הוריו קודמים להורי הוריו. יורש עפ"י צוואה יבקש צו קיום צוואה מהרשם לענייני ירושה ועם קבלת הצו, ניתן יהיה לרשום את הנכסים ע"ש היורש. ישנן מספר צורות לכתיבת צוואה: 1. צוואה בכתב יד (עפ"י סע' 19 לחוק)- צוואתו של המוריש תכלול תאריך וחתימה. 2. צוואה בעדים (עפ"י סע' 20 לחוק)- תיעשה בפני שני עדים החתומים על הצוואה ותכלול תאריך. 3. צוואה בפני רשות (עפ"י סע' 22 לחוק)- ניתן להגיש צוואה או לבוא ולומר את הצוואה בע"פ, בפני שופט, רשם, רשם לענייני ירושה, חבר בית דין דתי או נוטריון. 4. צוואה בעל פה (עפ"י סע' 23 לחוק)- תיעשה רק כאשר אדם גוסס, העדים ירשמו זכרון דברים, את נסיבות המקרה ויפקידו את הצוואה אצל הרשם לענייני ירושה. תוקפה של צוואה: צוואה אשר נעשתה על ידי קטין או פסול דין- בטלה. צוואה אשר נעשתה תוך כדי אונס או איום גם כן בטלה.

לחוק הירושה נוסף סע' 25 ב' לאור מקרה בו אישה אשר הוכתה ע"י בעלה, התאבדה ורשמה על 2 פתקים ללא חתימה או תאריך כי בקשתה היא שבעלה לא ירש דבר. הסעיף אומר:  "לא היה לבית המשפט ספק באמיתותה של צוואה בכתב יד, ובדבר גמירות הדעת של המצווה, רשאי הוא בנסיבות מיוחדות לקיימה אף אם בהיעדר חתימה או תאריך, כנדרש בסעיף 19". מומלץ לערוך צוואה בכדי למנוע עימותים וסכסוכים בקרב בני המשפחה.

* אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי ויש להתייעץ עם עורך דין בטרם התקשרות בעסקה.

תמ"א 38

By | מאמרים | No Comments

תמ"א הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (להלן: "התוכנית"). התוכנית מאפשרת לקבל היתרי בנייה לחיזוק מבנים ולתוספות בניה, תוך מתן הקלות ופטורים ממס. הרקע לתמ"א 38 לפי ההערכות, מרבית המבנים אשר נבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות התקן הישראלי. ישנו תקנון אשר מחייב את עמידותם של מבנים חדשים בפני רעידות אדמה, לכן עלה הצורך בתוכנית לחיזוק מבנים אשר הוקמו לפני כניסת התקנון לתוקפו וזאת בכדי למנוע קריסת מבנים. עלות חיזוק המבנים ובהתאם לתקן הינה גבוהה, וכאן באה התוכנית אשר מטרתה הינה לעודד בעלי בתים לחזק את המבנים אשר בבעלותם וזאת תוך מתן הקלות ופטורים ממס. במקומות בהם ערך הקרקע הוא הגבוה, גרמה התוכנית לפניות רבות של יזמים וזאת מאחר וניתנת הענקת זכויות בנייה (לצורך מימון החיזוק) כך שהדיירים יקבלו יקבלו אישור להקמת יחידת דיור נוספת ויעבירו אותה לקבלן, וכך לא ישאו בנטל הכספי, עבור חיזוק המבנה. עם זאת, ישנם קשיים ביישום התוכנית כמו: התמריץ הכלכלי לא תמיד מספיק למימון החיזוק, הענקת זכויות ללא ביצוע בחינה מקומית של נושאים כמו- מצב התשתיות, חניה, צפיפות אוכלוסין ועוד, עלולה לגרום לבעיות אורבניות חמורות. הליכי רישוי אשר אורכים זמן וחלק מהיזמים אף מתקשים לתת לבנק בטחונות למימון הפרויקט. טרם החתימה על החוזה עם הקבלן ישנם מספר דברים תנאים אשר צריכים להופיע בהסכם:

1. פרטי הקבלן

2. היתר בנייה

3. פירוט עבודות הבנייה

4. מועד ביצוע עבודות הבנייה ומועד תחילת עבודות הבנייה

5. ערבויות

6. רישום ותיקון צו הבית המשותף

7. העברת מערכות הכבלים והחשמל השונות, לרבות אנטנות, צלחות לוויניות, מערכות סולאריות, דוודי שמש.

8. מיסים ותשלומים

9. טיב החומרים

10. ביטוח

אל תחתמו על חוזה בטרם התייעצתם ושכרתם את שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום.

צו הריסה מנהלי

By | מאמרים | No Comments

צו הריסה מנהלי מוצא מכוח סעיף 238א לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק"), ראשי וועדות התכנון והבנייה הם אשר מוציאים את צווי ההריסה. צווי ההריסה נועדו לשם טיפול בתופעת הבנייה הלא חוקית אשר קיימת רבות בארצנו. לשם הוצאת צו ההריסה המנהלי, על מהנדס הוועדה המקומית או  מהנדס הרשות המקומית או מהנדס אחר או אדריכל, שאחד מהם הסמיכו לכך, להגיש תצהיר חתום  המציין כי לפי ידיעתו הבניין חורג מהיתר הבנייה או שאין לבניין היתר בנייה, וכי לפי ידיעתו לא נסתיימה הקמת הבניין או שנסתיימה, לא יותר משישים ימים לפני הגשת התצהיר, וכי ביום הגשת התצהיר הבניין אינו מאוכלס או שהוא מאוכלס תקופה אשר אינה  עולה על שלושים ימים. כמו כן עפ"י סעיף 238א(ב) לחוק, לא יינתן צו הריסה מינהלי אלא לאחר התייעצות עם היועץ המשפטי של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לבית המשפט ישנו שיקול דעת גדול ככל שהולך וגדל המועד מביצוע צו ההריסה. כך למשל, הגביל המחוקק את העילות לביטול צו ההריסה המנהלי, אשר מוצא כאשר הבניה עדיין לא הסתיימה (סעיף 238א לחוק); כאשר הורשע אדם על עבירה ובתחילת ההליכים טרם הסתיימה הבניה או שנסתיימה תוך ששה חודשים שלפני תחילת ההליכים ונקבע מתן צו הריסה כחובה, למעט במקרים יוצאי דופן. בכל מקרה אחר אשר הורשע אדם, די בקיום הבנייה הבלתי חוקית כדי שינתן צו הריסה, נטל השכנוע כאמור יוטל על הנאשם. ההלכה הפסוקה מורה כי בית-המשפט לעניינים מקומיים מוסמך לבטל צו הריסה מינהלי אם נפלו בו "פגמים חמורים" שיש בהם כדי להביא להצהרה על בטלות הצו מעיקרו. עוד הודגש בפסיקה, כי על-רקע תכליתו של סעיף 238א לחוק, עילות הביקורת השיפוטית מצומצמות, ואף "יש להיזהר שלא לשים את הסמכות להוציא צו הריסה מינהלי, באופן שישבש את האפשרות להילחם בבנייה הבלתי חוקית.

*אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי ויש להתייעץ עם עורך דין בטרם התקשרות בעסקה.